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よくあるご質問

  • 居抜きにまつわるQ&A
  • 居抜き店舗の売却について
  • よくあるご質問(店づくり編)
  • 原状回復について

居抜きにまつわるQ&A

あなたの疑問にズバリお答えます!本当に安いの?デメリットは?そもそも居抜きって何?居抜きのメリットを活かすには、実はコツがあります!

回答一覧
居抜きって何?スケルトンとどこが違うの?
居抜き物件とは、前の店のイスやテーブル、照明、壁や天井、床、厨房機器やインフラ設備(造作)などがそのまま残っている物件のことです。上手に活用すれば、開業費を削減できることなどから、近年注目されています。
スケルトン物件との違いで特徴的なのが契約の違いです。スケルトンの場合は不動産会社の仲介で家主(貸主)と結ぶ「賃貸契約」のみ。ですが、居抜きの場合は、賃貸契約の他に、前の店のオーナー(造作の所有者)と結ぶ「売買契約」がある場合があります。
物件取得にかかる費用も、家主に支払う(預け入れる)「保証金や敷金、礼金」、不動産会社に支払う「仲介手数料」の他に、前の店のオーナーに支払う「造作譲渡料」が発生するケースがあります。
以前は、物件の契約条件に「原状回復義務あり」とあることが大半でした。ところが最近は、この条件のない物件も増えています、市場には居抜き物件が多く出回るようになり、出店希望者の目に触れる機会も増えています。しかし、この「居抜きブーム」によって居抜き物件の需要が大幅に伸び、優良な物件が借希望者の手に入りにくくなっているのが現状であります。
開業者が希望する物件
居抜きの良さって?デメリットはないんですか?
「低コスト」と「短工期」がメリット!
残っているモノ(居抜き造作)を上手に活用すれば、その分だけ工事費用や機器設備の購入費用を削減できます。スケルトンの場合と比べて、工事費が1/2〜1/3にもなるケースがあります。
また、工事する箇所が少なく済むので工期を短縮できます。これは、工事中に発生する家賃の節約にも繋がります。これらのメリットを活かして、低コストかつスピーディーに多店化を図る経営者も少なくありません。
デメリットは、良くも悪くも前の店の評判やイメージを引き継いでしまうこと。残念ながら多くの場合、売上げ不振などの理由で閉店したものが居抜き物件となります。前の店の撤退理由をよくヒアリングし、自店の経営に活かすことは必須です。
居抜きで開業すると、本当に安くなるの?
安くするにはコツがあります!
何よりも物件選びがポイントです。
厨房の区画がそのまま使える。
自店の業態に必要なインフラの容量がある
高額な厨房機器や設備がそろっている
ファサード(店頭)に大きな変更を加えなくて済む。
この4つの条件を満たす物件を選ぶことが、初期投資を抑えるコツです。
前の店が自店と同業態、似たメニュー構成だと上記の物件を満たしやすいでしょう。軽飲食から重飲食へ改装する場合は特に要注意。電気・ガス・水道・給排気などの容量は必ず確認しましょう。
居抜きとは、言ってしまえば「中古品」です。機器設備の故障や、内外装の老朽化、害虫・害獣の発生といった問題は起こりやすいのも事実です。ひとつひとつ対応していくと、結局はコスト高という落とし穴にはまるケースは決して少なくありません。
居抜きの注意点は?
造作や什器備品の確認!
「内見時にはあったから、てっきり譲渡されると思っていたものが、引渡し時には運び出されてなくなっていた!」というトラブルは意外に多いものです。契約前に、前のオーナー(造作の所有者)と一緒に確認しつつ、譲渡品をリストアップしておくことをおすすめします。前の店のオーナーが撤去するもの、リース品やメーカー貸与品などはリストから外しておきましょう。
造作譲渡料って何?値段はどう決まるの?値下げ交渉できる?
造作譲渡料は、造作の状態や性能だけでは決まりません!
造作譲渡料とは、造作を譲り受ける代金。値段は大きく分けて下記の3つの要素で決まります。
‖ず遒硫礎
∧件の価値
N地の価値
つまり、造作の状態や性能だけでなく、さまざまな要素が絡んで造作譲渡料の値段は決まっています。
特に、路面店など集客力のある立地の場合、造作そのものの価値に比べて割高な造作譲渡料が設定されているケースも多いものです。買い手は「好立地物件を買い取る」つもりで造作譲渡料を支払う戦略が求められます。
ただし、値段を決める明確な基準があるわけでなく、思いのほか売り手の思い入れや「これくらいは欲しいという値段」で高止まりしているケースも少なくありません。売り手が少しでも早く現金が欲しいと思っていれば、交渉次第で値下げも見込めます。
居抜き物件はどう探す?
“自分の足やインターネットで探す”“不動産会社に探してもらう”“物件紹介の業者に探してもらう”などが一般的です。他にも“内装会社やコンサルタント会社が物件の紹介まで請け負う”場合があります。裏技としては、“撤退するオーナーから直接打診を受ける”方法もありますが、資本の小さな個人開業者にとってはハードルが高いでしょう。
また、最近では“M&A”という方法もあります。これは、居抜きの造作だけでなく営業権ごと買い取るシステムで、物件紹介からサポートしてくれる専門の業者もあります。
不動産会社などに依頼して物件を探してもらう時は、まず自店のイメージをより具体的に伝えておくことがポイントです。その方が的確な物件を紹介される確率も高まります。こだわりの条件にも優先順位をつけて、最後に絞り込むための基準にしたいものです。
居抜き物件で開業、一番大切なことは?
コンセプトです!
物件が決まったら、何を誰にどのようにいくらで売るかを、きっちり考えたいものです。これは居抜きに限らずスケルトンでも変わりません。商売の基本と言えるでしょう。
ただし、居抜きだからこそ気をつけたいポイントもいくつかあります。
残念ながら多くの場合、前の店は売上げ不振によって閉店しています。前の店の失敗から学び、メニューや接客、価格帯など新しい魅力をアピールすることは大切です。特に同じ業種や業態の場合は、二の舞にならないよう注意しましょう。
業種業態が変わる時は、前の店とターゲットも変わることも多いため、綿密なマーケット調査が必要です。そもそもニーズはあるのか、ターゲットはどれくらい存在するのかなど、徹底して確認しておきたいものです。
また、既存の造作をできる限り活かすことを基本にしつつも、内装や外装、特にファサード(店頭)は、新鮮なイメージを与えることは大切です。ファサードや看板は近所の人が日頃よく目にしてきたもののはずなので、一目見て「おっ、新しい店ができた!」「今度は期待できそうだ!」と感じてもらえるような改装をすることはとても大事です。前の店からのイメージチェンジを図りましょう。
居抜きで開業だからこその、「お金の掛けどころ」と言えるのではないでしょうか。

居抜き店舗の売却について

回答一覧(一般的なご質問)
お店を閉店することをスタッフや貸主に知られずに進めることは可能でしょうか?
ご安心ください。
サンエージェントではお客様の秘密を厳守することをお約束します。また、店舗の閉店にまつわる情報については店舗のオーナー様とのご相談の上、取扱は慎重にさせていただいております。お客様の許可がない状態で、無断で第三者に対して情報公開などを行うことは一切ありません。
売却希望価格はどのように決めるのでしょうか?
担当者が店舗に伺い、店舗内装、店舗設備、賃貸条件、立地条件、エリアの需要動向など総合的な観点からより詳細な査定をいたします。ただ、実際の売却価格は、売却する物件の現在の市場価格とは異なることが多いことも事実です。
売却機器の中にリースの債務が残っているのですが、売却は可能でしょうか?
リースの債務が残っていても、店舗の売却は可能です。ただし、厨房機器の中にリース物品がある場合、売却と同時にリース残債も一括で精算されることをおすすめします。リース契約を次の借希望者にご継承される時は煩雑な業務(連帯保証人の設定など)が発生することと、故障などでトラブルの多いことがその理由です。そのため、リース残債を加味した上で、売却価格を設定することをご提案しています。
売却先はどうやって見つけていただけるのでしょうか?
まずはお客様の売却希望物件を、当社が運営する店舗物件情報サイトに登録します。また出店を希望するお客様が、毎日のようにお問い合わせや来店もされていますので、その際に当社より直接ご紹介させていただきます。さらに、大手飲食店企業との強力なコネクションの活用、個人・法人の出店希望者リストをピックアップしてのプレゼンなどを展開させていただきます。
売却希望金額はいくらでも良いのでしょうか?
依頼者様のご希望を伺い、売却希望金額を決定させていただきます。
しかし、ある程度の相場などございますので、よりスムーズに売却先を選定するためのアドバイスを、担当者よりさせていただく場合はございます。
賃貸借契約書に「造作譲渡の禁止」「原状回復(スケルトン)義務」の条項があるのですが、
それでも店舗の売却は可能なのでしょうか?
契約書の内容にもよりますが、次の譲渡先が見つかり、譲渡先の方が造作を使用することを条件に入居したいということであれば、貸主様のご厚意により譲渡を認めていただけるケースが増えてきております。ただし、進め方については状況によって異なりますので、詳しくは、当社スタッフまでお問い合わせください。
原状回復(スケルトン)工事にはいくらぐらいかかるのでしょうか?
工事費用は、現在の店舗の状況、看板、業種など様々な要因によって大きく変わります。
一般的にカフェなどの軽飲食店は1坪あたり5万円前後、焼肉店といった重飲食店であれば1坪7万円程度と言われています。
原状回復工事する前に、まずはサンエージェントまでご相談ください。当社在籍の原状回復のプロである「敷金診断士」が、原状回復工事に関するお客様のご質問などにも丁寧にお答えさせていただきますので、ご安心ください。
売却までにどれくらい期間がかかるのでしょうか?
お問い合わせから売却までの期間は、早くて約2週間程度とお考えください。但し、あくまでも必要書類が整い、関係者の調整がスムーズに進むことが絶対条件となります。そのためには、色々な場面でのご協力をお願いすることになりますが、当社スタッフも最短最速で売却できるように取り組むことをお約束します。
少しでも早く売却したい場合はどうすればいいのでしょうか?
店舗を素早く売却するためには、詳細な物件情報と適正な価格設定がカギとなります。また、内覧会を積極的に行うことも有効な手段となります。
既に賃貸借契約の解約予告を出しています。売却は可能でしょうか?
お問い合わせから売却交渉の成約までの期間は、最低約2週間あれば十分です。仮に様々な事情があったとしても、まずはご自身で判断されずに、ご相談されることが最善の策と考えます。
貸主や管理会社には事前に解約を通知した方がいいのでしょうか?
賃貸借契約上、貸主や管理会社には前もって解約の通知(解約前予告)をすることが借主の義務となっておりますが、あまりに早く解約を申し出ることが必ずしも得策とは言えません。それは、通知によって原状回復(スケルトン)工事の期限が確定するためです。最適な時期について、まずは当社までお問い合わせください。
回答一覧(ご依頼に関するご質問)
閉店するか決まっていないのですが、まずは相談や査定だけでも可能でしょうか?
相談や査定のみといった場合でも、お気軽にお問い合わせください。経験豊富なスタッフが無料でご対応させていただきます。 時間的に余裕を持って進められることが、店舗売却を成功させるポイントです。
お早めにご相談いただければと思います。
店舗が遠方にあるのですが、売却は可能でしょうか?
当社では、神戸市を中心に、兵庫県・大阪府内での出店を希望されている方がほとんどです。
それ以外の地域では、お断りさせていただくこともありますので、ご了承ください。ただし、ロードサイド型の大型店舗や駅前一等地の物件につきましては、飲食業界におけるコネクションを活かして、ナショナルチェーンや新興チェーンなどの優良出店企業に打診させていただきますので、まずはご相談いただければと思います。
会員登録は必要なのでしょうか?
会員登録は不要です。サンエージェントでは、会員登録などを行う面倒な作業はございません。
売却を開始する際にのみ、ご依頼書をご記入していただいております。
手数料はいくらかかるのでしょうか?
サンエージェントでは、次の借希望者がご成約するまでは手数料は一切かかりません。
ご成約した時点で、成功報酬として40万円(税別)をお支払いいただいております。なお、希望売却価格には、この手数料を見込んだ価格設定をおすすめしています。
買取り希望を募集する費用(掲載手数料など)はかかるのでしょうか?
サンエージェントでは、特別な依頼がある場合を除いて、各種インターネットサイトへの掲載費はすべて無料です。費用はすべて完全成功報酬型となっておりますので、どうぞご安心ください。
どのような業種が売却の対象になるのでしょうか?
サンエージェントでお取り扱い可能な業種は、原則飲食業です。美容業や医療、小売業などは原則対象外となりますので予めご了承願います。また、食品や飲み物を提供している場合でも、一般的な飲食店に必要な設備や機能が乏しい場合は、お断りする場合がございます。
売却の依頼に際して、揃えておくべきものはどんなものでしょうか?
売却のご依頼の際には、下記をご準備いただければ、お話がスムーズに進みます。
1) 賃貸借契約書
2) 平面図
3) リース償還表/リース契約書控え

店づくりについて

回答一覧(内装会社について知りたい!)
信頼出来る内装会社の見極め方を教えてください。
施工工事が豊富な会社を選びましょう。
まずは何より、飲食店舗の施工実績が豊富な会社を選ぶべきでしょう。 飲食店舗は、住宅をつくるのとはまた違ったノウハウを必要とされるからです。飲食店舗が得意な内装会社をまずは探すべきです。 次に、見積もりと図面をお願いしたら、それを見て見極めることもポイントです。見積書は項目分けなどが細やかで、工事内容を理解しやすいか。 図面は分かりやすく、丁寧な説明がなされているか見極めて下さい。 そして最後には、クライアント(オーナー様)の立場に立って物事を考えてくれているかも特に重要です。
相見積もりをしました。見積書のどこを比較すれば良いですか?
予算とデザイン、素材のバランスを見ましょう
どこを比較するかは、「どこに重点を置いて店づくりをしたいか」によって違ってきますが、「金額以外検討の余地はない!」という方でなければ、やはり多くの方が自分のお店のできあがりイメージを持っていると思います。自分のイメージに近いデザインや素材が、自分が提示した予算とのバランスで実現されているかを見ましょう。 ただし、それには漫然と見積もりを出してもらうのではなく、予算以外に、自分のお店の業態と客単価に必要なグレード感や、ターゲットとなる客層、使用したい素材などを伝えることが大事です。 自分で気に入ったお店の写真を見せるのも最終イメージを伝えるには便利で効果的です。
デザイナーとの打ち合わせ。どんな準備をしていけばいいですか?
雑誌の切り抜きなどビジュアルやニュアンスを伝えるモノを準備してください
デザイナーとの打ち合わせでは、自分のつくりたい店舗のイメージを伝えなければなりません。 その時、口頭で説明するだけでなく、自分のイメージと似たお店の写真や雑誌の切り抜きを集めて資料にしておくと大変良いと思います。ビジュアルによるイメージをデザイナーが理解できるようになるからです。 ぜひ造りたい店のイメージに近いビジュアルを打ち合わせに持参しましょう。 日頃から様々な媒体に目を通して、オリジナルのスクラップブックを作っておくと重宝します。それらは自分とデザイナーの「共通言語」となり、希望イメージや好みの傾向を具体的に伝えるのに役立ちます。 最近では質感にこだわる方も多く、中には、本や音楽、香りを持ち込まれる方もいます。 デザイナーの五感に、ニュアンスを伝えるモノの準備は、理想の店をスムーズ&スピーディーに作るために欠かせません。 また、打ち合わせの最初の段階で、自分が必要とする機能を大まかでも伝えておけば、打ち合わせはスムーズに運びます。 どんな厨房機器が必要か、どんなメニューを出すか、どんなオペレーションを組むかなどです。
回答一覧(物件について知りたい!)
物件を内見する時、どんなところを見ればいいですか?
インフラ関係の設備が重要です。
最低限見るべきなのは、主に以下の5点です。
見るべきポイントは他にももちろんありますが、これら5点を見ていない方が意外に多いのです。これらをチェック項目のように頭に入れて、内見にのぞまれることをお勧めします。
電気
ガス容量
給排気の状態
ダクト経路
空調設置場所
電気・ガス・水道、必要な容量は?だいたいの目安を教えてください。
10坪で電気60A以上、ガス容量76kWh
現在、当社でも出店件数が急増中の小規模なバル(10坪程度)を想定してお答えします。 電気容量は最低50A(アンペア)5KVA。60A以上推奨です。 ガス容量は76kWh。ガス管のサイズは直径25mm(6号メーター)以上。 水道の場合、直径20mm以上あることが目安になります(蛇口5箇所くらい)。 物件がこれらの必要条件を満たしていない場合は改善のために追加工事が必要です。 専門知識が必要とされる設備工事は、工事の指示内容やビルオーナーとの交渉方法などにより、コストが大幅に変動する事例が多々あるため、デザイン力の他、工事に関するノウハウも持つ設計施工業者に依頼し、適切な判断に委ねると安心です。
回答一覧(費用について知りたい!)
ずばりコストダウンの方法を教えて下さい!
〜悩爐鯤僂┐襦´中古厨房機器を使う 3こ阿鉾注する
内装の仕上げや家具でコスト調整
全体の雰囲気は崩さず、使用する素材を変えます。 例えば、壁面仕上げに左官を使用したいところを左官風の壁紙にするなどです。 また、テーブルクロスを使用する場合には、テーブルの造りをそれほど重厚にする必要はありません。 造りを簡単にすることでコストダウンにつなげます。
厨房機器でコスト調整
厨房機器に中古品を使用し、コストダウンします。 あくまで(お客様から)見えない所で従業員に泣いていただきます。 来店されるお客様の居心地、心理を一番に考えるということです。
少し裏技的ですが海外に発注する方法
ローコストを求めた結果、売上げが上がらない店になっては元も子もありません。 グレードを保ちつつ内装費を下げるには、資材から製作まで海外に発注する方法があります。 例えば、この方法で、一般に30〜60万かかる照明が数万円になることもあります。 また、特に設備費は、物件の条件によって大きく変わります。例えば、厨房を作りたい場所から水道管などインフラの位置が離れていると、工事費がかさみます。 屋上までダクトを引くことになれば、それだけで予算を使い切れるほど高額です。 防水工事も費用がかかります(ドライ厨房を選択できる業種もあります)。 アイデアひとつで設備費を節約することは十分できますが、そのリスクは理解しておくことが必要です。
排気設備は高いって聞きますが、いったいどのくらいするものなんですか?
10〜15坪のお店なら100万円前後です
業態や物件によって工事の内容が大きく変わるので、一概には言えません・・・・、というのが正直なところです。ですが、最近の事例ですと、15坪の居酒屋が130万円(排気口を建物の5階まで上げました)、20坪のフレンチが80万円(排気口を厨房の壁の裏に直結できました)でした。
焼肉店など特別な排煙設備が必要な業態を除いて、10〜15坪のお店であれば、だいたい100万円前後です。ただし、その幅は広いのが実情です。80万円よりも安くなるケースもあれば、130万円より高くなるケースもあります。
内装会社と一緒に、簡単な工事で済む物件を探すのもひとつの考えた方です。
中古厨房機器の目利き方法は?中古って壊れやすくないですか?
冷蔵庫のにおいは実物を見て確認しましょう!
まずは年式です。 あまり古いと修理できないことがあります。一般にリースは契約期間が6年なので、これがひとつの目安になると思います。
次に、部品は欠けていないか。特に脚や取っ手を見てください。前の店で丁寧に使われていたかどうかは傷を見れば分かります。1年前のモデルなのにボロボロなんてこともありますので、単純に年式で決めるのではなく、実物を自分の目で確認されることをお勧めします。
また、冷蔵庫にはにおいがついていることがありますが、これはネットなどで購入されると分かりません。 これも実物を見て、ご自身で確認されると良いと思います。
節約のためにも一部を自分で作りたい。どんな部分なら素人でも出来ますか?
壁や天井など、簡単な塗装は出来ます
壁や天井などの簡単な塗装や左官工事を、ご自身でなさることがあります。器用な方ですと、簡単な収納や看板製作・文字書きをされる方もいらっしゃいます。 ただ、やはりプロの職人とは違いますので、自分で行うと製作時間が必要以上にかかり、全体の工期に影響を及ぼすことがあります。計画していたオープン日が後ろにずれ込むようなこともあるので注意が必要です。
回答一覧(法律について知りたい!)
ロフト席を作りたいのですが、消防法など法律的なアドバイスをお願いします。また、どんなロフト席ならお客様に喜んでもらえますか?
感知器を遮ってはいけません!
感知器や警報機を遮断してはいけません。間仕切りを壁や天井まで持っていかず、隙間を作っておきましょう。 天井は3m30cm〜3m50cmは欲しいですが、開放感を出すことはやはり難しいでしょう。むしろ壁を黒くしたり、間接照明を入れたりして、“穴ぐら”っぽい雰囲気を楽しめるように演出するのがお勧めです。 他にも、ロフト席の下に坪庭を作り、足元を覗くと坪庭が見えるデザインにしたりとか、ロフト席を掘りごたつ式にして、足元に強化ガラスをはめ込んだり。席に着く瞬間だけチラッと坪庭が覗いてぜいたく感があります。
店頭に立ち飲みスペースを作りたいのですが、法律的な問題はありますか?また、立ち飲みスペースならお客様を呼び込めますか?
道路に出るのは基本的に違法です!
基本的には違法ですが、違法を承知で営業しているケースもあります。 いずれにせよ、近隣の迷惑にならない配慮が必要です。 また、立ち飲みスペースを作ったからと言って、そこへお客様がわざわざ着いてくれるとは限りません。スペースをつくること以上に、スタッフの人柄による誘導やアテンドが肝心なのではないでしょうか。そもそも、お客様を立たせたままで“お金をちょうだいする”ことの意味を店側はきちんと理解するべきでしょう。 「ウェイティング用に立ち飲みスペースを設け、サービスドリンクを飲んでいただきながら席が空くのをお待ちいただく」というのはいかがでしょうか。 
回答一覧(働きやすさについて知りたい!)
小さい店です。収納をとにかく増やすには、どんな工夫がありますか?
天井に近い部分に収納を作りましょう
フロアではなく、天井に近い(動線にからまない)部分で収納を計画します。例えば、吊戸棚やオープン棚を上手に利用します。空中の収納であれば、オペレーションの邪魔になることはありません。 また、席がベンチシートならば、座面の下を収納として利用することもできます。 天井に懐があれば、天井収納も考えます。これは床下も同様なので床下収納を考えます。もし天井が高ければ、その分フロアレベルを上げて、その中に収納スペースを製作することも可能です。
働きやすい店内レイアウトのポイントを教えてください。
.船А璽鹽垢離譽ぅ▲Ε箸魎兒 ´⊃瀚璽譽ぅ▲Ε箸藁鼠人の意見を
働きやすいレイアウトとは何かと聞かれれば、一番分かりやすいのは「チェーン店のようなレイアウト」です。牛丼店やラーメン店、ハンバーガー店など、ファストフード系チェーン店のレイアウトは、人件費を抑えるための効率性が徹底的に考えられています(実はその分、厨房機器にお金を掛けています)。 一度よく観察してみても無駄ではないでしょう。 他には、スタッフとスタッフ、スタッフとお客様の「動線がクロスしない」ことです。キッチン、ホールなどそれぞれの役割のスタッフが入り乱れないことも重要です。すれ違うのも難しい小さな店では、カウンターの両端2カ所に出入り口を設けるだけでも働きやすさはグッと増します。 働きやすさは、厨房とホールの接点、“デシャップ”にかかっています。デシャップは、厨房とホールのスタッフが交差する場所ですが、ここで従業員同士がバッティングするようでは働きやすいとは言えません。ひいては、それは従業員のストレスになりますし、見ているお客様からしても決して良い光景とは言えません。従業員の動きに無駄がなければ、大げさな話ではなく、人件費も最小限に抑えられます。 また、厨房をレイアウトする時は、料理人の意見を十分に聞くことです。ミリ単位で使い勝手が大きく変わります。
回答一覧(集客・売上げUPについて知りたい!)
とにかく席数が欲しいのですが、どうすればいいですか?
座席数も大事ですが、稼動率はもっと大事です!
まず、業態によって必要なテーブルの大きさや種類(テーブル、カウンター、立ち飲み席など)が違うので、単純に席を増やしたほうがいいとは限りません。 それでも、ラーメン店であれば、通常600ミリのところ550ミリに変更するなど、テーブルとテーブルの間隔を狭くしたり、デッドスペースをなくすレイアウトを工夫するなどで座席を増やすことはできます。 また、考え方を変えれば、客席稼働率を上げる工夫も大切です。例えば、4名卓を10卓設けるよりも2名卓を20卓設けるなど、用途に応じて稼動できるようにします。こうすることで死に席を減らし、稼動率アップ=客数アップも期待できます。
地下のお店です。どうすれば入りやすいお店にできますか?
ヽ段は「広く明るく」が大原則です! 階段の天井、壁までデザインしましょう
階段の入口を広く明るくして、不安感や入りにくさを少なくすることが大原則です。その上で、入口からワクワク感や期待感が感じられる演出を心がけましょう。 具体的には、「階段の入口から店内」と考えて、入口には店内の雰囲気やメニューが分かる写真でお店の魅力を訴求する。ただし、それぞれをバラバラに設置しては、魅力が伝わらず、むしろ入店を阻害する原因にもなります。色彩や書体、看板の形状など、デザインを統一しましょう。 ちなみに、2階のお店などでは、「蹴上がりサイン」がおすすめです。階段で上がる距離を短く感じさせ、心理的な抵抗を少なくすることができます。 路面店かビルインかでも違いますが、路面店で専用階段がある物件なら、階段部分からデザインするのが効果的です。階段の天井や左右の壁まで店内と同じようにデザインすることで、お客様は階段を下りる前・下りている途中から、まるで店内にいるかのように演出し、地下の店舗へ誘導します。 ただし、建物のどの部分にまで手を入れて良いのかは、物件によります。家主に事前に確認しておきましょう。
回転率を上げたいのですが、どんな方法がありますか?
いろいろありますが、どれも効果は未知数です
イスを小ぶりにする。座面を硬くする。座間を狭くする。店内を寒くする。などが、よく言われることですが、どこまで効果があるかは未知数です。そもそも居心地を悪くすることで、お客様の満足度を得られることはできるのでしょうか。 居心地の良さと回転率は矛盾しないと考えます。メニューチョイスを早める工夫など、オペレーション面での工夫が大事です。
女性に喜ばれる店づくりのコツを教えて下さい。
|棒的イメージに女性らしさを ▲肇ぅ譴砲魯丱奪庵屬を
一般的に言われる「女性に好かれる女性像」にたとえると分かりやすいかもしれません。“可愛らしくもどこかサバサバと媚びない雰囲気の女性”が思い浮かぶのではないでしょうか? 店づくりも同様で、大勢の女性を喜ばすのにはただ甘いだけではなく、男性的なイメージの中にエレガントさや綺麗さ、ナチュラル感、お洒落といった女性らしさを感じさせる“微妙なさじ加減”が勝負どころになるでしょう。また、ディスプレーなど細かなディテールにまで気を配ることも忘れずにおきましょう。 女性に支持される店は、ゆくゆくは万人受けする繁盛店に成長する傾向にあります。常にトレンドにアンテナを張り巡らせて、女ごころを探求しておくことも店づくりには大切です。 女性はムード(雰囲気)に惹かれて、お店を選ぶ傾向があります。お店のデザインやインテリア、BGMなどでオシャレさを演出することは重要です。また、料理やユニフォームなどでファッション性を感じさせられるとより効果的でしょう。 そしてトイレですが、いつも清潔で、石けん水や消毒液は常備、狭くてもバッグを置くスペースを作り、アメニティを充実させます。広さがあれば、お化粧直しができるパウダールームを設けると良いでしょう。また、トイレの入口は客席から見えにくい(トイレに入るところを他のお客様に見られない)ようにレイアウトすることも大事です。
回答一覧(工事について知りたい!)
保健所の検査って、何を見られますか?検査の段取りも教えてください。
収納スペースの量を見られます
まず、工事が始まる前に平面図を保健所に提出し事前相談しておきます。そして、工事が終わる10日ほど前には営業許可申請を出し、検査の日取りを決めます(手数料は自治体により変わります)。 検査の時になくてはならない設備は、/瀚爾筏卆覆鯤けるドア、■価絨幣紊離轡鵐、厨房の手洗い(自治体によっては客席側にも必要です)、さ訶鮴瀏、ト睇佞の吊戸棚(天井との間に隙間があってはいけません)、Ε肇ぅ譟手洗いの石けん液などです。 特に注意したいのが、収納の量です。席数に対して十分な食器を収納するスペースがあるかはよく見られるポイントです。
引渡しでは、どんなことに気をつけてチェックすればいいですか?
トラブル時の応急対応の方法を必ず確認しましょう!
まず、設備の試運転をしましょう。 エアコン、給排気ファン、厨房機器、給湯設備などは、全てスイッチを入れて作動するか確認します。特に給排気は、隙間風はないか、厨房の熱気が客席に流入しないかなど、「給排気のバランス」をチェックしましょう。 次に水の出方、排水の流れ(逆流はないか)を確認。 ブレーカーの位置と系統、厨房機器のメンテナンスの仕方(応急処置の方法)、ガスの復旧方法などは業者に聞いて、オープン後に不具合が生じた時すぐに対応できるようにしておいてください。 そして最後に、忘れがちですが、ドアの鍵がちゃんと締まるかどうかきちんと確認しましょう。

原状回復について

回答一覧
退去するときのトラブルを避けるには、どのようにすればよいのでしょうか?
退去時によくあるトラブルに、原状回復に関するものが挙げられます。トラブルを防ぐためにも、退去時はもちろん、入居時にも賃貸人・賃借人双方が立会い、部屋の状況を確認し、チェックリストを作成しておくことが有効といえます。
建物を借りるときには、どんなことに気をつければよいでしょうか?
退去時の原状回復についてなど、賃貸契約書の内容をよく読み契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。
賃貸借契約では、借主に不利な特約でもすべて有効なのでしょうか?
賃借人に不利な特約は、賃借人がその内容を理解し、契約することに合意していなければ有効とはいえないと解されています。まずは契約書をしっかりと読み、不利な特約が記載されていないか確認しましょう。
退去時に、賃借人の負担する損害賠償額が契約書に定められています。
このような規定は有効なのでしょうか?
賃貸人と賃借人の間で退去時の損害賠償額を予め決めて契約書に定めておくことは可能です。
契約書に「賃借人は原状回復をして明渡しをしなければならない」と書いてありますが、
内装をすべて新しくする費用を負担しなければならないのでしょうか?
賃借人の通常の使用方法でそうなったのであれば、借りていた部屋をそのまま賃貸人に返せばよいとするのが判例や通説です。
不注意で壁のクロスの一部にクロスの張替えが必要なほどのキズをつけてしまいました。
部屋全部のクロス張替え費用を負担しなければならないのでしょうか?
不注意でキズをつけてしまったものは修理をしなければなりませんが、各部位ごとの経過年数を考慮したうえ、最低限可能な施工単位(毀損させた箇所を含む1面分の張替えまではやむをえない)で修理するのが妥当と考えます。
賃貸借契約書に特に約定されていないのですが、大家さんから、襖や障子、畳表を張り替えるようにいわれています。
襖や障子、畳表は退去時に必ず賃借人が張り替えなければいけないのでしょうか?
襖や障子、畳表の損耗が経年変化や通常使用によるものだけであれば、賃借人の負担で張り替えることにはならないと考えられます。しかし、賃借人が毀損した場合には、賃借人の負担で張り替えることになります。
なぜ敷金を預ける必要があるのですか?
敷金は、賃借人の賃料の滞納や不注意による賃借物に対する損傷・破損などに対する費用を担保するために、賃借人から賃貸人に預け入れるものです。
敷金の返還はいつでも請求できるのですか?
敷金の返還請求は、契約で特に定めていない場合は建物の明渡し後でなければできないとされています。
賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?
賃借人に対して、職業・地位・能力などによる社会通念上要求される程度の注意を払って、賃借物を使用するよう定められた義務のことを指します。
大家さんがアパートを売却したため、新しい大家さんになりました。
敷金は新しい大家さんから返してもらえるのでしょうか?
はい。新しい大家さんに対して、敷金の返還を求めることができます。
明渡し後の修繕費用の負担金額について、大家さんと話し合いがつきません。
少額訴訟制度が使えると聞きましたが、どのような制度でしょうか?
民事訴訟のうち、少額の金銭の支払いをめぐるトラブルを、少ない費用で速やかに解決するための手続きです。60万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて、原則として1回の審理で紛争が解決されます。

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